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2019年

实务|深圳“历史遗留违法建筑”类房屋租赁合同多数无效!

2019-05-14 主编:诚信在线客户端 点击次数 :

文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

实务|深圳“历史遗留违法建筑”类房屋租赁合同多数无效!

“历史遗留违法建筑”,简称“历史违建”,特指深圳市农村城市化历史遗留违法建筑,即2009年6月2日《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》公布日前未依法办理建设工程规划许可证擅自建设的各类建筑,该类建筑也被坊间称之为深圳版“小产权房”。

根据2006年《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》“一户一栋”政策规定,一户只能建一栋,一栋基底面积不得超过100平方米,建筑面积不得超过480平方米,以基底面积100平米计算,五层以上农民房可以确定全部属于违法建筑!

另据官方统计,截至2011年年底,深圳小产权房达37.94万栋,总建筑面积达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。而到了2014年,深圳小产权房总建筑面积已经增至4.28亿㎡。其中,有住宅类小产权房1.72亿㎡,占40.08%,通过购买或者租赁居住在小产权房内的人口约737.87万人,占深圳总人口的56%;工业类违建1.80亿㎡,占比41.93%;商业和办公类违建0.26亿㎡,占6.02%。

如此庞大的买卖、租赁市场,解决了大量来深建设者的居住和经营问题,然因涉及违建,即便是已取得《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》,租赁合同是否必然有效呢?答案是否定的。

实务|深圳“历史遗留违法建筑”类房屋租赁合同多数无效!

笔者以“历史遗留违法建筑”为关键词,租赁合同纠纷类案由一共检索到深圳市中级人民法院130个二审判决,其中:

仅有如下三份判决认定房屋租赁合同有效,且认定有效均有特别理由:

1、林小青、韶关市嘉迪贸易公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

案号:(2018)粤03民终25927号,裁判日期:2019年03月18日

有效理由:《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》申报材料中显示有涉案四栋房产的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;林小青租赁《声明书》已经公证处公证。

2、张爱明与曾石安房屋租赁民事判决书707

案号:(2012)深中法房终字第707号,裁判日期:2012年09月10日

有效理由:张爱明于2009年10月16日向宝安区XX街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室递交了《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》等普查申报材料;双方均未就合同效力提出异议。

3、新信利自行车车料(深圳)有限公司、深圳市日亮科技开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

案号:(2012)深中法房终字第340号,裁判日期:2012年08月02日

有效理由:涉案房屋虽属历史遗留违法建筑,但已经行政主管部门进行处理并已办理房地产初始登记,房屋权利人吴XX对新信利公司的出租行为亦无异议。

其余127份二审判决除个别以原告主体不适格判决外,均以涉案房屋属于“历史遗留违法建筑”,未取得建设工程规划许可证为由,严格依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定租赁合同无效。

换言之,不能提供建设工程规划许可证且未经处理办理初始登记的“历史遗留违法建筑”类农民房、商铺、写字楼、厂房、宿舍等租赁合同统统无效!

值得注意的是,即便是提供了建设工程规划许可证的“历史遗留违法建筑”类农民房、商铺、写字楼、厂房、宿舍等租赁合同也未必全部有效!

检索案例发现,实践中存在很多合法建筑上违法加建的情况,其中合法建筑部分有建设工程规划许可证,加建部分没有,对此租赁合同效力的认定实践判例不一,部分判例认定部分无效,部分判例认定全部无效(详见下文实务问答8)。

“历史遗留违法建筑”类房屋租赁合同的大量无效导致了租赁关系的不稳定,在房租日益暴涨的市场条件下,承租人处于任由出租方摆布的弱势地位:即便签订20年的租赁合同,出租方也有权随时主张合同无效而终止!

由此提醒从事商业经营活动的承租人务必就此做好合同约定,并在投入大额装修时提前做好风险评估,以免陷入被动。

特别提醒“名为租赁,实为买卖,以租赁之名行买卖之实”的买方,切勿自作聪明,为规避买卖合同无效而故意签订每20年为一个周期的多份租赁合同,岂不知:涉违建,租赁合同确定无效并被法院受理判决返还,而买卖合同对方反悔法院不予受理不予判决返还,更有利于买方权益的保护!(笔者刚接访的一个就是由律师见证策划,同时签订数个连续20年租赁合同的买卖案例)

实务|深圳“历史遗留违法建筑”类房屋租赁合同多数无效!

“历史遗留违法建筑”租赁合同实务问答:

1、《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》可否作为权属证明和租赁的合法依据?

答:既不能作为权属证明,也不能作为租赁的合法依据。

2、《历史遗留违法建筑处理通知书》可否作为该历史遗留违法建筑得到处理确认的凭证?可否据此认定租赁合同有效?

答:不能。(2017)粤03民终14053号案——深圳市国免丽宝实业有限公司与豪业塑胶制品(深圳)有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书确认:深圳市坪山新区查违办于2014年9月29日作出《农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书(征收、整备类)》,通知国免丽宝公司在指定期限内缴清地价及罚款,并明确该历史遗留违法建筑仅限在房屋征收或者土地整备项目实施过程中视为已经处理确认的建筑物,通知不能作为该历史遗留违法建筑得到处理确认的凭证。租赁厂房未取得建设工程规划许可证,且主管部门在《农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书》中亦明确该历史遗留违法建筑仅限在房屋征收或者土地整备项目实施过程中视为已经处理确认的建筑物,不作为该违法建筑得到处理确认的凭证。关于双方就涉案房产签订《深圳市房地产租赁合同》效力问题,上述通知书不应作为确认租赁合同有效的依据。

3、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》可否作为认定租赁合同有效的依据?

答:不能。(2017)粤03民终9845号案——郭立惠与深圳市兴颖盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书确认:是否取得“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”不是确定涉案合同是否有效的依据。

4、街道办的房屋临时使用证明、消防部门的消防意见书、环保主管部门的环评审查批复可否作为认定租赁合同有效的依据?

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