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2019年

圆桌战“疫”④|长租公寓疫后如何快速恢复经营?

2020-03-12 主编:诚信在线客户端 点击次数 :

自新冠肺炎疫情暴发以来,关乎民生的长租公寓遭遇前所未有的打击。疫情期间,全国各大城市和小区受到严格管控与封闭,导致空置房源无法出租。有长租公寓企业反馈,单日去化量仅为正常月份的1/3。 


在这次疫情中,住房租赁市场面临的冲击有多大?长租公寓行业的资金链状况如何?长租企业该如何尽快恢复经营?未来企业经营模式上又会有哪些转变?新京报房产新闻部邀请了行业协会、投资机构、公寓运营等各领域的专业人士,一起进行探讨。


圆桌讨论人:


赵庆祥 北京房地产中介协会秘书长

王戈宏 新派公寓创始人

全雳   房东东创始人

高萌   巴乐兔研究院院长

罗俊峰 赋能资本合伙人

罗意   乐乎公寓创始人CEO

龙东平 蘑菇租房联合创始人

甘伟   建方长租总经理


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观点摘要:


1、目前,在疫情防控形势持续积极向好、生产生活秩序加快恢复态势下,住房租赁行业最艰难的时期正在过去。预计4、5月份开始,住房租赁或会触底反弹,逐渐恢复。


2、现阶段应提高“转介绍”的效率,提升存量租客续租的可能性,降低退租风险,这也是一种相对高效的招租策略。


3、新冠肺炎疫情影响下,大家会认识到精细化管理的重要性,小公寓加速退出或选择加盟,大品牌公寓强者恒强。


4、长租本来就是个追求长期回报、稳健发展的刚需行业,不能因融资而改变企业初心。


5、建议各地的引导基金、银行等可以联合发起针对当地租赁企业的低成本基金。只有利用这一时机从金融上创新,才能真正引导中国住房租赁健康规模化发展。


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出租率锐减致现金流吃紧 或出现企业倒闭现象


Q1:住房租赁市场在这次疫情中面临的冲击有多大?


王戈宏:这次疫情对长租公寓的冲击,主要在于很多公寓运营商给了租户租金减免、租期延长或免租期等优惠,但房东给予免租等措施较难实现,加之很多地区因疫情管理的限制,导致公寓出租率下降。


高萌:据巴乐兔研究院监测,2020年2月最后一周行业成交单量相比去年同期减少2/3以上。品牌公寓比中小机构房东受到的影响更大,后者的经营情况反而更稳定。


全雳:长租行业在新冠肺炎疫情下面临的冲击很大,主要是短期内无法招租,导致现金流的枯竭,这集中在3月底和4月初体现出来,预计很多中小公寓或出现跑路、倒闭现象。


罗意:服务业的震荡直接影响了长租公寓的出租率和用户的支付能力,长租受创实际上是振幅较小、但波长较大的持续影响。准备不充分的企业会面临巨大挑战,若不能筹措到新的资金,可能会低价出售资产或关门。


龙东平:年底一般是长租行业淡季,空置率普遍较高,受新冠肺炎疫情影响,长租企业期待的年后返工潮“泡汤”,导致新签业务很难开展,空置成本会越来越高,从而导致企业现金流产生危机。


甘伟:需要分类看待,白领单身公寓、合租公寓受到的影响更大,蓝领公寓可能会缓和些,家庭式公寓相对稳定。城市层面上,疫情对各城市的影响有一定差异,越是城市化程度高的城市,受到的影响越大。


最艰难时期正在过去 预计四五月份或触底反弹


Q2:公寓行业的财务表现会在何时触底?什么时候可以恢复至正常水平?


赵庆祥:何时恢复至正常水平,取决于疫情防控阻击战何时取得最终胜利。目前,住房租赁行业最艰难的时期正在过去。个人预判,4、5月份开始住房租赁会触底反弹,逐渐恢复。


王戈宏:各家企业有所不同,但相信大家都会尽可能开源节流,渡过这次难关。这次疫情对企业的生存能力也是一次考验,活下来的企业今后生存空间更大。


高萌:具体触底的时间,要根据疫情区域的恢复情况而定。总体上,2月最后一周到3月中旬是触底期,随着全国疫情趋于稳定,市场将逐渐回暖。从巴乐兔研究院监控的数据看,3月交易量一直在上升,除湖北区域外,预计4月将基本恢复,并可能在之后产生一波小高峰。


全雳:公寓企业的现金流管理方面,现在已经触底,或者说资金池见底了。如果恢复到正常,要到5月初,现在很艰难。


罗意:预计会在4月触底,5月略见好转。因为市场和租赁人群的心理恢复需要较长时间。由于收入受影响,对租赁产品的品质要求会减低,寻求低价产品的消费者会增多。这次影响对租赁行业来说很直接,甚至会蔓延至全年的业务表现。


龙东平:无法预测具体时间,可能5月有所好转。首先,全国的复工潮已逐渐铺开,找房需求会有所提升。另外,各地政府、协会也在积极为复工提供相关政策。但这是逐步打开的过程,我们需要更多耐心。


甘伟:对公寓企业而言,春节期间本来就是一年最差的淡季,目前只是延续了淡季状况,即一般情况下,2月、3月回暖的情况没有发生。我估计会影响到5月份,也就是说,这一淡季趋势将持续2-2.5个月的时间。


降本增效、线上蓄客,疫情缓解后尽快恢复出租率


Q3:在当前的形势下,住房租赁企业该如何尽快恢复经营,有哪些措施?


罗俊峰:前期是管控疫情,后期是恢复经营。新冠肺炎疫情严峻时,发力招租作用也不大,出现病例则后果严重。疫情缓解和结束后,要尽快招租恢复出租率。中间过程,可以采取各种方式线上营销和蓄客。


高萌:企业首先确保现金流的健康,并降低成本,有条件的寻找输血机会。此外,利用这段时间,加强内部精细化管理、运营和服务能力。


罗意:可以招租的门店,要全力招租,现阶段成交率历史最高,来找房子的人都是强刚需。市场上空置房源很多,过一段时间全面放开后,竞争会加剧,现在可以打时间差。不可以招租的门店,要积极开展远程看房,开始蓄客工作,给予租客灵活的退租条件。现阶段最重要是扛过黎明前的黑暗,做一些妥协,租期可以灵活,把姿态放低,不亏、少亏就是赚到,之后可以找补。


龙东平:主要是“降本增效”。“降本”是最直接降低压力的方式,可以找业主争取租金减免优惠,但要理性面对,“减免那是情分,不减免是本分”,关键在于真诚沟通;另外,可以尝试降低团队运营成本,合并职能或鼓励一岗多能;“增效”层面上,除传统招租渠道,也可尝试直播、抖音等新形式。另外,现阶段还应提高“转介绍”的效率,提升存量租客续租可能性,降低退租风险,这也是相对高效的招租策略。


不能因融资而改变企业初心,建议发起专项支持基金


Q4:企业如何吸引“大钱、长钱”进入长租公寓行业?


赵庆祥:住房租赁是个万亿级的大市场,机构化率和规模化率还不高,租赁住房品质和租住生活服务水平还不高,行业发展空间很大。随着推进住房租赁资产证券化相关政策的实施,“大钱、长钱、便宜的钱”肯定会进入。


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