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2019年

我为什么不同意你投资公寓?

2019-06-15 主编:诚信在线客户端 点击次数 :

我为什么不同意你投资公寓?

最近,局姐在长沙楼市踩盘笔记和选筹指南里面反复提到:在长沙这个城市,不建议投资公寓。

当然,因为篇幅所限,给出的解释,略显粗浅。

最近,不少地产大V都在不约而同地发文,diss公寓投资,论调大同小异——公寓是个大坑,千万不要买。

有趣的是,与这些相对的,却是高涨的投资热情——无论是长沙的公寓,还是大湾区的公寓,局姐身边跃跃欲试的朋友,一直没断过。有人想买来投资,有人甚至想买来自住。

那么,为什么公寓会成为“千夫所指”?

真的所有的公寓都毫无价值吗?

投资公寓,到底有没有正确的姿势?

如果你对公寓也很动心,这里是一份避坑指南。

01

首先,弄明白什么是公寓。

目前,公寓的概念没有严格的界定,按照约定俗成的概念来说,主要有三种类型:

住宅类公寓、商务公寓和酒店式公寓。

住宅类公寓和住宅基本是同一种东西:土地性质是住宅,产权年限是70年,可以落户可以有学位,民用水电,而且,在限购的地区,也和住宅一样需要房票才能买。之所以叫“公寓”,只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。

而另外两种,则是截然不同的物种——

在本该用来建写字楼、商铺的40、50年产权的土地上,建起了用来居住的房子。无论是户型设计还是受众人群,都只盯着一个目标——居住。

这种物业产品,被称为类住宅,这是披着居住外衣的山寨货。

这就是我们今天要讨论的公寓了。

02

公寓值得投资吗?

要回答这个问题,先要知道,相比住宅而言,公寓为啥那么让人心动。

因为非住宅,所以,公寓在绝大部分城市都不限购,无需房票,只要你有钱,想买就可以买得到。

而且,公寓的设计,大都是小户型,一房一厅,或者小复式,而且在绝大多数的城市,公寓的价格是比住宅低,甚至低得多这样一算下来,总价就很低了。

当然,长沙这种奇葩城市除外。

不限购+价格低,对投资者的吸引是致命的。

局姐有个朋友,去年年底在广州天河区的远洋天骄拿下了一套55方,一室一厅的公寓,就因为和住宅的价差特别大。同一个楼盘,住宅均价早早卖到4万往上,公寓价格只有2.6-3万元。

价格都这么便宜了,居然还带返租。

就拿远洋天骄来说吧,这个价,还带五年,每年5000的返租。

这个租金,直接就在房价里抵扣掉了,算下来,每平方米只要2.1万元。55平方的房子,不到120万元就拿下。

“感觉特别划算。”

但是,真的划算吗?

03

公寓和住宅,作为两种完全不同的产品,是不可以直接看着明面上的价格论高低的。

首先,和住宅相比,公寓的舒适度是很弱的。

比如说,公摊面积很大,房子大都是小户型,大都没有阳台,一梯N户,通风采光非常差。

随手贴一个公寓楼盘的平面图,大家感受下。

我为什么不同意你投资公寓?

三梯十九户,上下班高峰期,挤上电梯的难度,可能可以比肩挤上地铁的难度。

下面这个的梯户比稍微好点,毕竟,虽然有二十四户,但配了六个电梯。

我为什么不同意你投资公寓?

然而,除了四个角之外,每个户型的进深都很深,采光面都很窄,也没有什么对流可言。

无论哪个户型,都没有可供晾晒的阳台。

一眼看上去,就是一群鸟笼一样的格子间。

当然,舒适度低不但来自于户型本身,也来自于公寓的属性。

因为建在商业用地上,所以,公寓是商住两用的多功能产品,简单点说,就是可以用来注册公司。

一个楼层十几二十个房间,保不齐你的隔壁,就有那么几个大大小小的公司啊工作室什么的,每天客户出出进进,迎来送往,安静的居家环境?那是真的很难有。

其次,作为非住宅产品,公寓是不可以落户的,也没有学位。

这意味着,附加在住宅上的诸如教育之类的附加值,在公寓是没有的。而这些附加值,往往才是刚需们,尤其是老父亲老母亲们最最需要的。

公寓的便宜,是因为附加值更低,居住体验更差,并不是因为什么“超值”。

也因为没有附加值,期待公寓涨价的幅度超过住宅,这不太现实。

再次,公寓的使用成本是比住宅更高的。

公寓因为土地属性的问题,用的是商用水电,普通住宅用的是民用水电。

这大概是什么概念呢?

在广州,商用的电费一般是民用的两倍。水费方面,居民用水可以享受阶梯水费,用得少,单价就低,而商业用水直接就跳过了最低单价。

长远来看,公寓的水电费是比住宅要翻倍的。一个月正常生活,至少多出几百块吧。

一年下来也不是小数目了。

最后,公寓的转手税费也更高。

拿深圳为例吧,转手的税费包括:

契税:总价的5%

营业税:总价的5.5%

土地增值税:总价的1%

所得税:(现值–原值)*20%

印花税:总价的万分之10

转移登记费:550元

……

这一算下来,税费成本达到总价的15%-20%了。

再加上中介费这些乱七八糟的成本,增值利润被税费吃了超过三分之一。买了个50万的公寓,就算涨到100万卖出去,也就赚上30万。

如果是住宅,只要有一定的年限,税费成本也就3个点上下,同样的交易,比公寓要多赚十几万。

何况,公寓的流动性真的不高,你想卖的时候,真不一定卖得出去。

所以,作为一个投资品,局姐真的……不太建议大家买公寓。

尤其是像类似长沙这种奇葩城市里的,比住宅还贵的公寓。

04

但一切也有例外。

虽然升值潜力不如住宅,交易税费还高得吓人,但是公寓的出租回报率,还是相对OK的。

广州荔湾区的中海花湾壹号,50平米的Loft户型,交易价格160万,每月租3800元,回报率大概2.85%。

而同样是花湾壹号的住宅,80平左右,交易价格376万,每月租5000的样子,回报率只有1.5%。

公寓的出租回报率,比住宅是要翻番的。

如果面积更小的话,优势会更加明显一些。比如广州白云区的万科云城米酷,18平米的小户型,交易价格大概48万元左右,每个月能租1700元,算下来,回报率大概4.25%。

比银行理财产品稍微高一点点了。

从这个角度而言,买公寓就像买了一个银行理财产品,会带来相对稳定的回报。

前提是,租得出去的话。

所以,如果非要投资公寓,应该注意哪些方面呢?

1、选高出租回报率的物业。

每年对外出租租金/总房款>5%比较稳妥。

2、地段要好。

尽量选择CBD,或者市中心的地铁上盖物业,尽量靠近大型商圈。公寓的交通和配套非常重要,租公寓的人大都愿意为了便利牺牲一些舒适度,如果连便利都没有,公寓也就没什么可以吸引人的地方了,等着空置吧。

3、面积尽量小。

选择面积尽量小的公寓,所谓的“双钥匙”“三钥匙”户型,进行了面积切割的也可以考虑。这类公寓的出租回报率会高一些。

4、长期持有。

公寓的流动性一定是差过同地段的住宅的,先别说大部分公寓的高推房量让你根本没法做到短炒,超高税费的存在也摆了一道。既然选择公寓了,就一定老老实实长期持有吧。

5、放弃租金大涨的幻想。

最近的新闻大家都看过吧,好几个第三方机构的数据都显示,各个城市的租金分化得蛮厉害的,二三线城市大部分都在跌,就连部分一线城市,也有点撑不住了。

我为什么不同意你投资公寓?

还有一个新闻来自中国社科院,《房地产蓝皮书(2019)》指出,2019年商业地产市场的不确定性增强、预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上。

租金体现的是真正的刚需。这几年,公寓入市真的有点太多了,未来的空置率很有可能是有增无减的。

如果要入手公寓,一定要慎重选择,因为,未来3-5年,20%的公寓别说没有买家了,连租客都要没了。

这才是公寓投资最大的坑哇!

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