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2019年

买不到住宅也千万不要买公寓,公寓这个大坑你不能跳

2019-06-14 主编:诚信在线客户端 点击次数 :

在此轮调控周期内,一二线城市甚至包括部分楼市火爆的三线城市,都逐步出台程度不同的限购政策。此时,公寓作为一个不限购且具备居住属性的产品脱颖而出,吸引了许多购房者关注。我作为一个资深的地产分析师,也经常被朋友、粉丝咨询“到底要不要买公寓”。但其实我是不建议大家购买此类产品的,下面我将详细解析公寓产品的缺陷,希望能帮助到大家。

一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。

买不到住宅也千万不要买公寓,公寓这个大坑你不能跳

公寓产品的客户其实非常简单明了,没有住宅客户复杂。目前只有两类客户:一类是被高房价挤压的刚需客;一类是没有太多投资成本的投资客户。

1、刚需客(客户占比10%-20%)。

刚需客在整个公寓客户中占比非常少,最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压,无力购买住宅产品的人群。

他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓,普遍希望先上车再说,就算以后买不起住宅也有一瓦遮头,满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性,正好满足此类客户的需求。

2、投资客(客户占比80%-90%)。

投资客基本上是所有公寓产品的主力客户,最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客,也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言,以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资,希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。

这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层,资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力,而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。

二、刚需客:公寓的居住价值是被阉割的,居住环境不断恶化,不适宜居住。

刚需客户由于没有太多资金,因此选择先上车占有一席之地,保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的,根本不适宜居住,也不能保证刚需客户最基本的居住需求。

居住缺陷1、公寓无法落户,无法享受教育、医疗方面的配套。

买不到住宅也千万不要买公寓,公寓这个大坑你不能跳

住宅最大价值就是落户,让你能融入这个城市,享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。公寓物业恰恰就少了这种最基本的功能,不能落户的房子注定就是过渡产品,注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住,因为你可以不落户,你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此,让你孩子享受不到城市优质教育配套。

居住缺陷2、公寓随着办公租户增多,生活环境逐步恶化。

买不到住宅也千万不要买公寓,公寓这个大坑你不能跳

根据我的调查:无论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户,但发展到1-2年之后,整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

目前所有公寓产品的购买客户肯定是投资客为主,投资客是追逐的就是回报率、租金,谁给的租金高就租给谁。在租赁市场中,办公客户可以支付和承担的租金是远远高于居住客户的。因此导致办公客户在公寓产品中逐年增大。

一栋公寓如果入住了早教、私家餐饮、婚庆,居住客户还是可以承受的,顶多每天回家时候碰到人复杂点。但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等深夜商业,你晚上能睡着觉吗?隔壁小姐姐晚上敲门和你借酱油时候,你能忍住骚动的心吗?

因此随着办公客户逐步增多,公寓的生活环境无疑是逐步恶化的,这直接导致居住客户的流失。

居住缺陷3、不通燃气、商业水电,高物业费、使用成本居高不下。

买不到住宅也千万不要买公寓,公寓这个大坑你不能跳

公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户,购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。

公寓产品全部都不可以通燃气的,这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决,但是公寓的水电都是商业用电,比民用电贵了一倍,与此同时还有高昂的物业费,这对居住客户更是一笔较大的负担,居住客户只有晚上回来,基本享受不到物业的服务,但却要和办公客户承担高昂的物业费。

我们来简单举个例子就清楚了:

电费:民用120元,商用360元

现在一二线城市民用电费采用的分时电价,单价在0.3元-0.5元每度,商业电费是0.9元-1.4元每度,公寓每户平均每月用电在200-400度之间,我们按照平均值来计算,民用电费:0.4元/度*300度=120元;商用电费:1.2元/度*300度=360元。

水费:民用48元,商用100元

现在一二线城市民用水费单价在2.4元每吨,商业水费大概是在4-6元每吨,公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算,民用水费:2.4元/吨*20吨=48元;商用水费:5元/吨*20吨=100元

物业费:民用100元,商用250元

现在一二线城市住宅物业费在2元每平米,商业物业费大概是在4-6元每平米,公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算,住宅物业费:2元/平米*50平米=100元;商用物业费:5元/平米*50平米=250元

通过上面的测算:住宅物业使用成本加起来大概268元/月,公寓物业710元/月,同比住宅物业生活成本上涨了164.92%

居住缺陷4、公寓居住舒适度差,无采光、小区无环境、无绿化。

买不到住宅也千万不要买公寓,公寓这个大坑你不能跳

公寓产品本质是商业项目,因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念,根本不考虑居住的舒适性。

首先公寓很多户型都不满足住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高,只能采取点式楼排布。这就意味公寓户型有东南西北四个方向的户型,北面户型一年四季没有阳光,东面采光时长也大都不符合住宅标准。另外一方面商业物业设计规范是没有楼间距、日照时长的要求的,开发商为了最大化排布物业,各栋楼栋之间距离非常近,公寓户型的阳光会被互相遮挡。

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